blog

Bedrijfspand: kopen of huren?

Inleiding

Veel ondernemers lopen tegen de kwestie aan: Moet ik het bedrijfspand blijven huren om zo flexibel te zijn en te blijven of kan ik beter gaan kopen en daarmee vermogen opbouwen? Een simpele vraag, maar het antwoord is toch vrij complex. Wat zijn de voor- en nadelen? Hoe ziet het financiële plaatje eruit indien je gaat kopen en waar moet je bij een eventuele financiering van een bedrijfspand rekening mee houden?

Huren: de voordelen

  • De flexibiliteit. In principe gaat het opzeggen van de huur sneller dan het verkopen van een bedrijfspand. Maar let op, dit gaat niet altijd op. Huurcontracten gelden soms voor meerdere jaren en tussentijds opzeggen is dan niet altijd mogelijk;
  • Onverwachte kosten. Onderhoudskosten zijn in principe voor rekening van de verhurende partij. Maar ook hier kan van worden afgeweken;
  • Het huren van een bedrijfspand legt minder beslag op jouw eigen vermogen.

Huren: de nadelen

  • Afhankelijkheid. Indien je wilt gaan verbouwen, zal je rekening moeten houden met de verhurende partij. Deze kan bepaalde eisen gaan stellen wat eventuele beperkingen met zich mee kan brengen;
  • Je bouwt geen vermogen op. Je bent geen eigenaar en je wordt geen eigenaar. Is er sprake van waardestijging? Dan zal je daar niet van mee kunnen profiteren;
  • Huurcontracten. Indien je meerdere jaren vast zit aan een huurcontract, kan dit een belemmering vormen in het ondernemen;
  • De ontwikkeling in huurprijzen kan soms grillig verlopen.

Ik ga kopen!

Het overgaan tot koop van een bedrijfspand kan in veel gevallen een interessante optie voor jou zijn. Je bent eigen baas. Als de markt aantrekt, wordt het pand meer waard en zodoende bouw je vermogen op. Bovendien kun je daarbij op een bedrijfspand afschrijven. En gelet op de aflossingsverplichting is het pand uiteindelijk van jou.

Enige verdieping in het bedrijf is hier echter wel op zijn plaats. Het heeft, met name in de eerste jaren, gevolgen voor zowel jouw liquiditeit als de solvabiliteit. De maandelijkse rentelast zal in principe lager zijn dan de maandelijkse huur, maar daar komt de verplichte aflossing, verzekeringen en de nodige belastingen nog overheen. Over het algemeen zullen de totale maandelijkse lasten bij koop daarom, met name in de eerste jaren, gaan toenemen. Daarnaast zullen eventuele verbouwingen, onverwachte kosten en de verplichte eigen inbreng gevolgen kunnen hebben op de solvabiliteit van het bedrijf. Het is daarom raadzaam een liquiditeitsbegroting voor jezelf op te gaan stellen.

Daarnaast is het goed om jouw bedrijf onder de loep te nemen. Hoe ziet de toekomst eruit? En in het verlengde daarvan; past het pand op de lange(re) termijn in datzelfde toekomstbeeld? Is bijvoorbeeld de locatie de komende jaren goed? Is er fysieke ruimte om te kunnen groeien? Of is het al wat krap allemaal? En hoe zit het met eventuele bestemmingsplannen?

Per 1 januari 2023 moet elk kantoor groter dan 100M2 minimaal energielabel C hebben. Dit betekent een Energie-Index van 1,3 of beter. Voldoet het pand dan niet aan de eisen, dan mag je het pand per 1 januari 2023 niet meer als kantoor gebruiken. Deze verplichting staat in het Bouwbesluit.

Zakelijke hypotheek

Bij het aankopen van een bedrijfspand is het afsluiten van een zakelijke hypotheek vaak een must. Houd hierbij rekening met een aantal belangrijke zaken.

Sinds de kredietcrisis zijn veel hypotheekverstrekkers over gegaan tot het aanscherpen van de voorwaarden. Eén daarvan is het verplicht inbrengen van eigen middelen. Meerdere banken hebben het beleid aangenomen dat zij maximaal 70% van de marktwaarde van het bedrijfspand willen financieren. De bank vermindert daarmee haar risico bij een eventuele gedwongen verkoop. De overige 30% moet uit eigen middelen komen. Moet dit persé eigen geld zijn? Nee, dat hoeft niet. Er zijn partijen die bereid zijn om een krediet achtergesteld te verstrekken. Zij rekenen echter, vanwege het verhoogde risico, met andere (lees hogere) rentepercentages.

Indien mogelijk kunnen banken zich coulanter gaan opstellen. Hiervan is sprake wanneer er andere goede zekerheden kunnen worden ingebracht. Denk hierbij aan Staatsgarantie, borgstelling of een eventuele overwaarde op de privéwoning. Laat je hierin echter goed adviseren! Wij kunnen jou hierbij helpen. Neem geheel vrijblijvend contact met ons op.

Er zijn nogal wat verschillen tussen een zakelijke en een particuliere hypotheek. De belangrijkste zijn:

  • Rentepercentage:  Deze kunnen nogal van elkaar verschillen. Dit heeft grotendeels te maken met de debiteurenopslag. Bij een zakelijke rente weegt deze namelijk zwaarder mee dan bij een particuliere rente;
  • Looptijd: Waar bij een particuliere hypotheek 30 jaar de standaard is, wordt bij een zakelijke lening vaak gekozen voor 20-25 jaar. Reden hiervoor is dat bedrijfspanden, vanwege het intensieve gebruik, eerder zijn afgeschreven;
  • Overdrachtsbelasting: De overdrachtsbelasting voor particuliere woningen bedraagt momenteel 2%. Voor andere onroerende zaken, zoals bedrijfspanden, geldt een tarief van 6%. Vanaf 2021 is het de bedoeling dat deze gaat stijgen van 6% naar 8%.

Aflossen? Let op!

Verkoop je in privé jouw eigen woning, dan mag je met de opbrengst daarvan de openstaande hypotheek boetevrij aflossen. Maar bij een zakelijke hypotheek werkt dit anders. Boetevrij aflossen mag wanneer de verkoop van het bedrijfspand het gevolg is van het stoppen van het bedrijf en na een wijziging in de bedrijfsvorm of samenwerkingsverband. Is het vanwege groei en wil je bijvoorbeeld daarom naar een groter bedrijfspand? Dan is er een grote kans dat je boeterente moet betalen wanneer de zakelijke hypotheek nog loopt.

Vastgoed B.V.?

Bij het financieren van een bedrijfspand wordt vaak gekozen voor de oprichting van een zogenaamde vastgoed B.V. Maar is dit voor jou de juiste keuze? Laat je hierin goed adviseren. Het is namelijk goed om hierin meteen een goede afweging te maken. Wie later wil switchen, betaalt namelijk extra. Wil je hier meer over weten? Of wil je sparren over het wel of niet kopen van een bedrijfspand? Neem dan contact met mij op.

Meer weten? Vraag het Wouter!

Allround adviseur
  • Groeiadviseur
  • Sparringspartner
  • Belastingadvies
Afspraak maken met Wouter

Deel dit bericht op social media:

< Naar het nieuwsoverzicht

Schrijf je in voor onze nieuwsbrief

Laat je bedrijf groeien door onze wekelijkse tips.

Haal Rikst aan boord!