blog

Is de starter beter af met een verlaging van de overdrachtsbelasting?

Inleiding

Dat is nog maar zeer de vraag. Want zit hier, in het belastingstelsel, nu echt het probleem waarom starters momenteel weinig gedaan krijgen op de woningmarkt? Of ligt het probleem elders? Laten we het zo zeggen: Ik denk dat de plannen met betrekking tot de verlaging van de overdrachtsbelasting voor de starter weinig uit zullen halen en de situatie allicht zullen verergeren.

Het voorstel

Vanaf 1 januari 2021 is het de bedoeling om starters op de woningmarkt vrij te stellen van overdrachtsbelasting (OVB). Hieraan zijn wel voorwaarden verbonden. De starters moeten 18 jaar of ouder zijn en jonger dan 35 jaar. De woning moet als hoofdverblijf worden gebruikt en de vrijstelling moet nog niet eerder zijn benut. Voor doorstromers blijft het OVB-tarief 2%.

Voor andere kopers van woningen wordt het OVB-tarief per 1 januari 2021 verhoogd van 2% naar 8%. Dit geldt voor de volgende situaties:

  • De verkrijging van niet-woningen, zoals bedrijfspanden;
  • Woningen die niet of slechts tijdelijk worden gebruikt als hoofdverblijf, zoals vakantiewoningen of een woning die ouders kopen voor hun kind.

Tot zover de plannen. Maar op welk probleem moeten ze nu antwoord gaan geven?

Waarom heeft een starter het moeilijk?

Starters hebben het al jarenlang moeilijk op de woningmarkt. Gaat een tariefsverlaging in de OVB hierin verandering brengen? Laten we kijken naar de onderliggende problematiek. Wat zijn nu in mijn ogen de grootste obstakels voor een starter om een woning te verkrijgen?

De startershypotheek heeft tegenwoordig nog maar twee smaken: de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Aflossingsvrij is geen optie meer. Verder hebben we sinds een aantal jaren te maken met strengere leennormen. Je mag in 2020 nog maar 100% van de marktwaarde lenen. Bijkomende kosten zoals notariskosten, een taxateur, makelaarskosten en een eventuele verbouwing zul je zelf moeten bekostigen. Voor een starter is dit een grote uitdaging: eventuele overwaarde hebben ze namelijk niet.

De studieschuld is ook één van de obstakels die veel starters moeten zien te overwinnen als ze een woning willen kopen. In 2015 werd de basisbeurs afgeschaft. Hierdoor valt voor veel studenten de studieschuld hoger uit. Dit heeft een negatieve impact op de maximale hypotheek dat ze kunnen krijgen.

Het kopen van een huis is nu ontzettend aantrekkelijk. De hypotheekrente is historisch laag en leidt tot een lage maandlast. Huren is daarentegen duurder geworden. De vraag naar koopwoningen overstijgt momenteel ruim het aanbod. Het gevolg is een overspannen woningmarkt waar een starter gelet op de omstandigheden niet echt in thuis hoort.

En de oplossing is......

Laten we gelijk met de deur in huis vallen. Een verlaging van de overdrachtsbelasting voor de starter is niet de oplossing. Sterker nog, het zal de situatie alleen maar doen verergeren.

De eerste vraag die gesteld moet worden is in hoeverre starters nog binnen de leeftijdsgrens vallen van 18 tot 35 jaar. Veel starters zullen buiten de boot vallen, simpelweg omdat ze ouder zijn dan 35 jaar.

Met het verlagen van de OVB moeten starters meer kans krijgen op de woningmarkt. Dat is in ieder geval de gedachtegang van het Kabinet. Maar in een overspannen markt zal een toenemende vraag alleen nog maar leiden tot een verdere prijsstijging! Dit verdient allicht een nadere uitleg.

Er is sprake van een zogenaamde combi-regeling. Waar starters straks geen OVB meer gaan betalen, gaan juist beleggers meer OVB afdragen. Voor doorstromers verandert er in principe niks. Maar deze vorm van differentiatie zal niet leiden tot een verminderde vraag naar koopwoningen. Dit zit hem namelijk in de woningvoorraad. Deze blijft nagenoeg hetzelfde. In zo’n situatie kunnen de kansen voor starters alleen vergroot worden door de vraag van niet-starters te verkleinen. En dat zal mijns inziens niet gebeuren, mede doordat er voor doorstromers niks verandert. Een hoger tarief voor beleggers maakt het allicht wel minder aantrekkelijk om een woning te kopen voor de permanente verhuur. Maar daartegenover staat de mogelijkheid om de verhoging door te berekenen in de uiteindelijke huurprijs.

We kunnen deze problematiek niet los zien van de crisis waar we momenteel met zijn allen in verkeren. Een situatie waarin salarisverhogingen en vaste contracten schaars zijn. Allemaal factoren die ook van invloed zijn op de maximale hypotheek die starters kunnen verkrijgen.

Over het algemeen leidt huren tot hogere maandlasten dan kopen. De hypotheekrente zal voorlopig niet gaan stijgen zo is de verwachting. Daarnaast blijft de hypotheekrenteaftrek in zijn huidige vorm voortbestaan. Daartegenover zijn er geen maatregelen gepland die ervoor moeten gaan zorgen dat de huren over de gehele linie gaan dalen.

Conclusie

Gelet op de problematiek waar een starter momenteel tegen aan loopt, zal een verlaging van de overdrachtsbelasting nauwelijks impact hebben. Het Centraal Planbureau heeft berekend dat de huidige plannen uiteindelijk zullen leiden tot een stijging van de huizenprijzen met 2,4%. Maar wat moeten we dan wel doen? Huren moet aantrekkelijker worden; daarvoor zullen de huurprijzen omlaag moeten. Daarnaast moeten tegelijkertijd de woningprijzen ook omlaag gedreven worden!  Om dit te bewerkstelligen zal de woningvoorraad vergroot moeten worden. De overheid zal hierin een voortrekkersrol moeten pakken door zoveel mogelijk woningbouw toe te staan en te faciliteren. Dus het credo moet zijn: bouwen, bouwen en nog meer bouwen!

Meer informatie?

Heb je vragen of wil je meer weten omtrent dit onderwerp? Neem dan contact met mij op!

Meer weten? Vraag het Wouter!

Allround adviseur
  • Groeiadviseur
  • Sparringspartner
  • Belastingadvies
Afspraak maken met Wouter

Deel dit bericht op social media:

< Naar het nieuwsoverzicht

Schrijf je in voor onze nieuwsbrief

Laat je bedrijf groeien door onze wekelijkse tips.

Haal Rikst aan boord!